Bausparsofortdarlehen – nicht immer die beste Wahl
Für die meisten führt der Weg in die eigenen vier Wände über die Bank: Möglichkeiten der Finanzierung gibt es viele, sodass sich für die verschiedenen Ansprüche und individuellen Situationen stets die passende Lösung finden lässt. Eine davon ist das Bausparsofortdarlehen. Warum es die Alternativbezeichnungen Konstantdarlehen und Kombikredit mit Bausparvertrag erhalten hat, erfahren Sie im Folgenden – ebenso wie die Vorteile und potenziellen Risiken dieser Variante.
Erst finanzieren, dann sparen: ohne Wartezeit zum Wohneigentum
Um das Prinzip des Bausparsofortdarlehens zu erläutern, empfiehlt sich vorab ein Blick auf eine damit nicht zu verwechselnde andere Form der Finanzierung: Gemeint ist der Bausparvertrag. Um Wohneigentum zu erwerben, sparen die Kunden über die Dauer von zumeist 7 oder 8 Jahren Eigenkapital an und erhalten dafür von der Bank Zinsen. Anschließend ist der Bausparvertrag zueilungsreif. Das bedeutet, dass er ausgezahlt oder für eine Immobilienfinanzierung verwendet werden kann. Die Erklärung verdeutlicht, dass dieses Konzept auf Langfristigkeit ausgelegt ist. Für den zeitnahen Kauf oder Bau eines Objekts eignet es sich nicht.
Eine Alternative ist das Bausparsofortdarlehen. Wie sich schon anhand der Bezeichnung erahnen lässt, erhält der Kunde umgehend einen Kredit. Die Ansparphase entfällt für ihn. Er unterzeichnet mit der Bank aber nicht nur die Vereinbarung für das Auszahlen des Darlehens, sondern zusätzlich einen Bausparvertrag. Genau aus diesem Grund wird auch von einem Kombikredit mit Bausparvertrag gesprochen. Weil es über die gesamte Laufzeit eine feste monatliche Rate gibt, hat sich zudem die Bezeichnung Konstantdarlehen etabliert. Folgende Merkmale sind für diese Finanzierungsform charakteristisch:
- Es kommt zum zeitgleichen Abschluss einer Bausparfinanzierung und eines Vorausdarlehens.
- Die Höhe der Bausparsumme und die des Darlehens sind identisch.
- Die monatlich konstante Rate setzt sich aus der Sparrate für den Bausparvertrag und den Darlehenszinsen zusammen.
- Ist der Bausparvertrag zuteilungsreif, dient er zum Ablösen des Darlehens.
- In der Folge muss das Bauspardarlehen getilgt werden.
- Eine Anschlussfinanzierung erübrigt sich, da keine Restschuld verbleibt.
Demnach sieht ein Bausparsofortdarlehen 2 Phasen vor. Die erste kann als Ansparphase bezeichnet werden. Der Kunde zahlt hierbei die Zinsen für das Darlehen und lässt mit regelmäßigen Beiträgen das Bausparguthaben stetig wachsen. Dafür erhält er Guthabenzinsen, die sich in aller Regel zwischen 0,1 und 1,0 Prozent pro Jahr bewegen.
Die zweite Phase beginnt mit der Fälligkeit des Vorausdarlehens, das von dem gleichzeitig zuteilungsreifen Bausparvertrag abgelöst wird. Im Anschluss tilgt der Kunde das Bauspardarlehen. Vergleichbar mit einem Annuitätendarlehen ergeben sich die Raten dann aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil.
Vorteile des Bausparsofortdarlehens
Ein wichtiger Vorteil lässt sich bereits aus der Alternativbezeichnung Konstantdarlehen ableiten. Die Kunden zahlen über die gesamte Dauer Raten in der gleichen Höhe. Die Kreditzinsen werden für die komplette Laufzeit festgeschrieben. Demnach existiert kein Zinsänderungsrisiko, zumal keine Anschlussfinanzierung erforderlich ist. Das bietet ein hohes Maß an Planungssicherheit. Umso mehr profitiert der Kreditnehmer in Niedrigzinsphasen davon. Er kann sich die günstigen Konditionen für einen langen Zeitraum sichern.
Gegenüber dem klassischen Bausparvertrag besteht der Vorzug darin, dass das Geld für den Bau oder Erwerb einer Immobilie sofort verfügbar ist. Die mehrjährige Wartezeit zum Ansparen einer zuteilungsreifen Bausparsumme entfällt. Zudem gibt es die Option, staatliche Förderungen in Anspruch zu nehmen. Dazu gehören insbesondere diese:
- Wohn-Riester
- Wohnungsbauprämie
- Arbeitnehmersparzulage
- Vermögenswirksame Leistungen
Auch eine Förderung der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) lässt sich mit einem Bausparsofortdarlehen verknüpfen. Da die Kunden einen Bausparvertrag und ein Darlehen abschließen, gewährt ihnen die Bausparkasse zumeist günstige Konditionen. Vorteilhaft ist des Weiteren die Möglichkeit, in der zweiten Phase Sondertilgungen vorzunehmen. Mit zusätzlichen, außerplanmäßigen Zahlungen verringern die Kreditnehmer die Restschuld schneller. Erlaubt ist sogar eine Volltilgung, ohne dass dafür Gebühren erhoben werden.
Nachteile des Bausparsofortdarlehens
Nicht unerwähnt bleiben sollen die Nachteile, die ein Bausparsofortdarlehen mit sich bringt. Ein ganz wesentlicher ist die Gefahr einer potenziellen Finanzierungslücke. Dieses Risiko besteht zuweilen, da Bausparkassen keinen konkreten Termin für die Zuteilung des Bauspardarlehens nennen dürfen. Zur Überbrückung kann in einem solchen Fall eine teure Zwischenfinanzierung notwendig werden. In der Ansparphase sind die Kunden eingeschränkt. Sondertilgungen werden ihnen nicht gestattet. Das vollständige Ablösen des Darlehens ist außerdem zunächst nur bei einem Verkauf der Immobilie möglich.
Da 2 Verträge bei einem Anbieter abgeschlossen werden, bedeutet das eine starke Bindung. Zudem kann das eine eventuelle Umschuldung erschweren. Ein ebenfalls häufig genannter Kritikpunkt ist der Umstand, dass der Gesamteffektivzins mitunter nicht transparent gemacht wird. Er gilt jedoch als wichtiger Indikator, um ein Bausparsofortdarlehen mit anderen Finanzierungsarten zu vergleichen.
Kosten und typische Laufzeit eines Bausparsofortdarlehens
Typischerweise erstreckt sich das auch als Kombikredit mit Bausparvertrag bekannte Bausparsofortdarlehen über die Dauer von 15 bis 30 Jahren. Über den kompletten Zeitraum hinweg begleichen die Kunden Raten in identischer Höhe. In der zweiten Phase ist durch Sondertilgungen oder eine Gesamttilgung die Möglichkeit vorhanden, das Darlehen zügiger zurückzuzahlen und schneller wieder schuldenfrei zu sein.
Neben der Laufzeit sind für Interessenten die damit verbundenen Kosten besonders relevant. Ausgaben entstehen schon in Form von Abschlussgebühren für den Vertrag. Sie liegen zwischen 1,0 und 1,6 Prozent der Bausparsumme. Diesen Betrag zahlen die Kunden in aller Regel mit den ersten Sparraten ab. Er ist einer von mehreren Posten, die in die Berechnung des bereits erwähnten Gesamteffektivzinses einfließen. Dazu gehören außerdem noch diese:
- Guthabenzinsen für den Bausparvertrag
- Zinsen für das Vorausdarlehen
- Zinsen für das Bauspardarlehen
- Eventuelle Kontoführungsgebühren
Häufig geht das Bausparsofortdarlehen im Vergleich zu einer üblichen Baufinanzierung in Form eines Annuitätendarlehens mit höheren Gesamtkosten einher. Das Vorausdarlehen wird nämlich erst mit Erreichen der Zuteilungsreife des Bausparvertrages abgelöst. Es erfolgt also über mehrere Jahre keine Tilgung, sodass die Zinsen während dieser Phase immer auf die Gesamtschuld zu zahlen sind.
Die Unterschiede zum Annuitätendarlehen
Als die am häufigsten gewählte Finanzierungsvariante für Immobilien gilt das Annuitätendarlehen. Das Bausparsofortdarlehen damit zu vergleichen, liegt daher besonders nahe. Gemeinsam haben beide Konzepte, dass sie dem Kunden Planungssicherheit bieten. Beim Bausparsofortdarlehen bleiben die Raten von Beginn bis zum Ende der Laufzeit gleich. Beim Annuitätendarlehen trifft das nur innerhalb der Sollzinsbindungsfrist zu. Mit deren Ablauf wird eine Anschlussfinanzierung notwendig, die oftmals durch andere Konditionen gekennzeichnet ist. Sie dient zum Tilgen der Restschuld – diese gibt es beim Konstantdarlehen nicht.
Es räumt außerdem mehr Flexibilität ein. Sobald der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, lassen sich Sondertilgungen in beliebiger Höhe vornehmen, ohne dass dafür Gebühren erhoben werden. Gleichwohl ist sogar eine kostenfreie Gesamttilgung möglich. Beim Annuitätendarlehen sind diese außerplanmäßigen Rückzahlungen nur in einem begrenzten Maß erlaubt. Soll die Finanzierung vor Ablauf beendet werden, erheben Banken eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Es ist eine Art Vertragsstrafe für die ihr entgangenen Zinseinnahmen. Sie entfällt erst nach einer Dauer von 10 Jahren.
Ein weiterer Unterschied: Beim Annuitätendarlehen reduziert sich die Restschuld mit jeder Rate. Beim Kombikredit mit Bausparvertrag zahlen die Kunden zunächst lediglich Zinsen und tilgen erst bei Zuteilungsreife. Letztlich ergeben sich beim Bausparsofortdarlehen durch die Abschlussgebühr noch zusätzliche Kosten, die beim Annuitätendarlehen keine Rolle spielen.
Für wen eignet sich der Kombikredit mit Bausparvertrag?
Aufgrund seiner Eigenschaften eignet sich das Bausparsofortdarlehen insbesondere für eine Zielgruppe, der eine hohe Planungssicherheit wichtig ist. Sie geht dafür womöglich den Kompromiss der erhöhten Gesamtkosten ein. Der Abschluss eines solchen Finanzierungsmodells empfiehlt sich gerade in Niedrigzinsphasen.
Von Interesse ist das Konstantdarlehen auch für all jene, die sich Flexibilität wünschen. Von dieser profitieren sie in der zweiten Phase. Lässt sich etwa eine Erbschaft oder die Auszahlung einer Lebensversicherung erwarten, kann die Restschuld damit schneller getilgt werden. Mitunter ist die Auffassung verbreitet, dass das Bausparsofortdarlehen eine Lösung für Kunden ohne Eigenkapital darstellt. Das trifft nicht vollends zu, denn eine gewisse Summe müssen die angehenden Immobilieneigentümer auch hier einbringen.
Das Konzept erweist sich als sinnvoll, wenn ein Objekt ohne Wartezeiten erworben oder gebaut werden soll. Es ist eine schnelle Alternative zum klassischen Bausparvertrag, der erst nach mehreren Jahren zur Verfügung steht. Vermieter ziehen unter Umständen auch einen Nutzen aus dem Bausparsofortdarlehen. Übersteigen die Zinskosten die Mieteinnahmen, lassen sich diese steuerlich geltend machen.
Fazit: Bausparsofortdarlehen – erhöhte Kosten, mehr Flexibilität
Ergibt sich die Chance, eine Immobilie zu kaufen oder zu errichten, müssen die finanziellen Mittel zeitnah zur Verfügung stehen. Mit einem Bausparsofortdarlehen ist das möglich – und dadurch hebt es sich vom Bausparvertrag ab. Zu seinen Stärken gehört zweifelsohne die Planungssicherheit durch gleichbleibende Raten. Diese gilt aber nur, wenn es nicht zu einer Finanzierungslücke kommt. Eine solche kann sich ergeben, sobald der Auszahlungstermin für das Bauspardarlehen hinter den Zeitpunkt fällt, an dem das Vorausdarlehen abgelöst wird. Diese Ungewissheit gehört wiederum zu den entscheidenden Schwächen, ebenso wie die meist erhöhten Gesamtkosten.
Dafür profitieren die Kunden von viel Flexibilität in der zweiten Phase und der Chance, durch hohe Rückzahlungen schnell wieder schuldenfrei zu sein. Sondertilgungen sind flexibel leistbar. Das ist ein Vorteil gegenüber dem Annuitätendarlehen als Klassiker der Immobilienfinanzierungen. Letztlich hängt es maßgeblich von den individuellen Umständen ab, welcher Kredit zur jeweiligen Situation am besten passt.
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